Yleensä valituksen käsittelee vyöhykesäätöneuvosto tai BZA. Joillakin lainkäyttöalueilla kaavoitusvalitus menee suoraan kaupungin tai läänin toimikunnalle tai kyseisen hallituksen yksikön valituille virkamiehille.
Jos kaavoitusmuutoshakemuksesi hylättiin alun perin, on vielä joitain keinoja, jotka saattavat tarjota lopullisen hyväksynnän. Alueviranomaisen päätöksen muutoksenhaku saattaa altistaa hakijan julkiselle valvonnalle, tiedotusvälineiden huomiolle, poliittisille asioille ja joillekin huomattaville käsittelymaksuille. On kuitenkin tapauksia, joissa suunnittelu- ja kaavoituslautakunnan alkuperäinen päätös olisi kyseenalaistettava ja kumottava.
Kyseisen alueesi kaupungin tai läänin määräykset kuvaavat muutoksenhakuprosessia. Yleensä valituksen käsittelee vyöhykesäätöneuvosto tai BZA. Joillakin lainkäyttöalueilla kaavoitusvalitus menee suoraan kaupungin tai läänin toimikunnalle tai kyseisen hallituksen yksikön valituille virkamiehille. Erityinen hakemus ja muutoksenhakumaksu tulisi jättää ajoissa, joten vältä liian pitkää viivytystä ja ole tietoinen määräajasta, jos aiot tehdä valituksen.
Joissakin tilanteissa rakentamisen ja maankäytön eivät sovi yleisiä standardeja kaavaehto piiri, joka voi tuottaa automaattisen kieltäminen on rezoning kuulo. Nämä tapaukset välitetään usein toiselle hallitukselle erityyppistä tarkistusta varten. Jos uskot, että kaavoitustapauksesi oli ainutlaatuinen tietyn sijaintikysymyksen, kuten paketin epätavallisen muodon vuoksi, paikallisella BZA: lla voi olla valtuudet myöntää varianssi tilanteeseesi. Jos kaavoitusongelmasi on aiheutunut henkilökohtaisista vaikeuksista, kuten vammaista tarvitsevasta perheenjäsenestä, BZA voi pystyä myöntämään erityisen poikkeuksen.
BZA tarjoaa kiinteistönomistajille
Molemmissa tapauksissa sinun on esitettävä syyt siihen, että tapauksesi poikkeaa kyseisen vyöhykkeen keskimääräisestä tilanteesta. Ehkä paljon vaatii hyvin pitkä ajotieltä, koska sen epäsäännöllinen lippua muoto, ja se on ainoa paljon, että muoto osa. Voisit kuvata, kuinka erä vastasi koodia ostohetkellä, sitten koodi muutettiin, ennen kuin rakennuslupasi voitiin käsitellä. BZA ei yleensä hyväksy varianssia tai poikkeusta, jos siitä tulee naapuruston negatiivinen ennakkotapaus. Laillisessa maankäytössä, joka on estetty koodin teknisestä syystä, ne voivat kuitenkin tarjota armoa. Tässä ominaisuudessa BZA tarjoaa kiinteistönomistajille mahdollisuuden rakentaa koodin tarkoituksen mukaisesti, vaikka he eivät pystyisi täyttämään lain kirjainta epätavallisen olosuhteen vuoksi.
Kyseisen alueesi kaupungin tai läänin määräykset kuvaavat muutoksenhakuprosessia.
Erityistä poikkeusta tai varianssia koskevan hakemuksen tulisi osoittaa, että suurin osa kaavoituskoodivaatimuksista voidaan täyttää, lukuun ottamatta sitä aluetta, jolla tarvitset joustavuutta. Silloin kun ehdotat poikkeamista säännöistä, on silti pyrittävä täyttämään turvallisuus- ja esteettiset vaatimukset, jotta ehdotuksesi ei vaikuttaisi naapurikiinteistöihin. Muista, että vyöhykekoodien merkittävä perusta on poliisin hallitusvalta, joka on olemassa yhteisön terveyden ja turvallisuuden suojelemiseksi ja omaisuuden arvon menetysten varalta. Jos ehdotuksestasi (sen rakentamisen jälkeen) tulee uhka naapurustolle, kaavoitus ei ole onnistunut suojelemaan yhteisön etuja. Siksi on hyödyllistä selittää useita tapoja, joilla ehdotuksellasi on pikemminkin positiivinen kuin kielteinen vaikutus,kuten hylätyn rakennuksen kunnostaminen.
Jos kaavoitushyväksyntäsi koskee laajempaa kysymystä, kuten siirtymistä asuinkäytöstä maankäyttöön, valitusta tullaan todennäköisesti käsittelemään läänin tai kaupungin komission tasolla. Tässä tapauksessa haluat tutkia muita vastaavan tyyppisiä muokkaus- ja maankäytön muutoksia. Saatat pystyä todentamaan, että tietyn tyyppiselle pyynnöllesi on ennakkotapaus. Saatat myös joutua pitämään ylimääräisiä kokouksia kuullaksesi naapurikiinteistöjen omistajien huolenaiheet. Jos naapurit ehdottavat vähemmän ajotielejä, enemmän maisemapuskureita, pienempiä rakennuskorkeuksia ja muita hyväksymisehtoja, sinun on ehkä piirrettävä sivustosuunnitelma uudelleen näyttää, miten nämä pyynnöt on täytetty, ennen kuin valituksesi esitetään julkisessa kuulemistilaisuudessa.
Koska olet tekemisissä valittujen virkamiesten kanssa, julkinen mielipide ehdotuksestasi voi olla merkittävä käännekohta lopullisen äänen antamisessa. Tästä voi tulla tasapainotustoimenpide omistusoikeutesi eheyden ja ehdotetun käytön yhteensopivuuden välillä ympäröivän alueen kanssa. Jos kaavoitus- ja kaavoitushenkilöstö Jos ehdotuksesi on ennenaikainen, sinun on ehkä esitettävä markkinatutkimus, joka osoittaa ehdotetun käyttötarkoituksen kysynnän. Saatat joutua neuvottelemaan myös tavan tarjota teitä, vettä, viemäreitä ja muita julkisia palveluja tai infrastruktuuria ilman, että kuormitat alueen nykyisiä tiloja liikaa. Saatat joutua tutustumaan paikkakunnan kokonaissuunnitelmapolitiikkaan ja mainitsemaan syyt siihen, miksi kehittämisehdotuksesi on suunnitelman mukainen.
Yhteensopivuuskysymyksistä käytävä neuvottelu pyrkii yleensä eräiden komission jäsenten äänestämään hakijan ehdotusta vastaan. Toisinaan ehdotusta pidetään kuitenkin ennenaikaisena tai sopimattomana, ja tapaus hylätään uudestaan. Seuraava muutoksenhakutaso on kiertotuomioistuin niille, joilla on riittävästi resursseja merkittävän oikeudellisen haasteen nostamiseksi. Aluepäätöksen muuttaminen voi olla tarpeen tuomioistuimessa, jos näyttää siltä, että kaupunki tai lääni on toiminut omien kriteeriensä vastaisesti, kuten ristiriita oman kokonaissuunnitelmansa kanssa. Jos paikallishallinnon toiminta näyttää olevan mielivaltainen ja oikukas, oikeuskäsittely voi onnistua. Monet näistä tapauksista päättyvät kuitenkin siihen, että tuomioistuin hyväksyy alkuperäisen kaavoituskiellon. Yhteenvetona voidaan todeta, että hakijan on suoritettava mahdollisimman paljon tutkimusta ennen huomattavien muutoksenhakumaksujen ja oikeudenkäyntimaksujen maksamista. Monet kaavoituskiellot perustuvat kaupungin tai läänin kokonaissuunnitelman politiikkaan, jolla on lain painoarvo ja jota ei voida peruuttaa ilman valtion tason tarkastelua.
