Kuinka löytää kiinteistönvälittäjä?

Meidän nykyinen kiinteistömarkkinoilla, luultavasti paras markkinoilla ostajien ja pahinta myyjät vuosikymmeniin useimmilla alueilla, agentit, jotka ovat pysyneet kurssin ja pysyvät aktiivisina tarvitse olla erittäin joustava ryhmä. Ja haluat, että yksi heistä auttaa sinua ostamaan tai myymään kodin, eikö? Tässä on joitain parhaita tapoja löytää täydellinen agentti.

Aivan edestä haluan mainita ahdistuksen. Olitpa sitten veteraani tai ensimmäistä kertaa ostaja tai myyjä, markkinaolosuhteet todennäköisesti tekevät sinusta ahdistuneen ja huolestuttavan. Ja juuri tämän vuoksi sinun ei tarvitse valita kuka tahansa agentti, vaan agentti, jolla on parhaat taidot ja taustat käsittelemään tehokkaasti erityistarpeitasi. Joten minun täytyy kertoa sinulle: ahdistuksesi vähenee, kun laitat pelkosi mielestäsi ja aloitat ennakoivasti. Tulet huomaamaan, että monet ihmiset kiinteistönomistuksen tai luovutuksen polulla haluavat paitsi auttaa sinua myös innokkaasti tekemään niin. On agentteja, talletustuomareita, tarkastajia ja asuntolainan välittäjiä, joihin voit luottaa. Ja valitsemasi agentti tietää, kuinka löytää loput heistä.

Agentin löytämiseen ja pitämiseen on useita menetelmiä, kaikki kohtuullisia. Katsotaanpa johtavia tapoja ja harkittuasi niitä, harkitse myös epätavallista lähestymistapaa (jotkut saattavat sanoa radikaaliksi), jota suosittelen sydämellisesti muiden yläpuolella. Kuvaan sitä seuraavien tavallisten lähestymistapojen mukaisesti:

1. Ystävät, naapurit ja työtoverit suosittelevat mielellään agentteja. Muista kysyä miksi. Vältä agentteja, jotka ovat vain sukulaisia tai läheisiä ystäviä, ellei suositukselle ole vankkoja syitä. Huippuagentteilla on tietysti sukulaisia ja ystäviä, jotka trumpetoivat heitä säännöllisesti.
2. Tutki paikallisen sanomalehden kiinteistöosastoa useita peräkkäisiä viikkoja. Jos aiot myydä, opit nopeasti, mitkä agentit uskovat markkinointiin mainonnan kautta. Vaikka nämä agentit yrittävät myydä omaisuutta, on aksiomaattista, että suurin osa heistä osaa myös auttaa ostamaan kiinteistöjä. Pätevöit heidät, kun seulonta alkaa, kuvataan myöhemmin.
3. Harvat edustajat ovat erikoistuneet joko myyjäksi tai ostaja-agentiksi. Itse asiassa haluat agentin, jolla on molemmilta puolilta kokemussalkku. Hyvä tapa seuloa on vierailla avoimissa ovissa ja keskustella päivystävien agenttien kanssa. Tulet kohtaamaan kokeneita veteraaneja ja innokkaita, lahjakkaita aloittelijoita. Kovilla markkinoilla nämä agentit ovat vakavia selviytyjiä. Kemialla on tärkeä rooli; jos napsautat jonkun kanssa, kannattaa tarkistaa hänet työhön. Hyvin koulutetut sitoutuneet aloittelijat ovat huomion arvoisia yhtä paljon kuin veteraanit, usein lisäarvona erinomaisen tietotekniikan.
4. Huomaa, että en ole ehdottaneet agentti hakea osoitteessa kiinteistöyhteisöön sivustoja tai kiinteistöyhtiön sivustot. Esimerkiksi Realtor.com-sivuston avulla tyypillinen haku palauttaa kymmeniä satoja nimiä. Voisit heittää tikkaa luetteloon tai sijoittaa tuntikausia tarkistaaksesi ne subjektiivisten kriteerien perusteella. Lähestymistapa, jonka pian paljastan, perustuu päinvastoin. Se perustuu objektiivisiin kriteereihin.

Jos olet ostaja, myyjien heikot markkinaolosuhteet voivat olla sinulle loistavia. Tällä hetkellä ostajien kiinnostus kasvaa - halu omistaa koti kasvaa, mutta monet ovat haluttomia hyppäämään, koska he eivät tiedä, milloin arvon dia laskee. Kaikki katsovat, kuinka sulkemisten vaikutus vähentää arvoja. Useimmat markkinat näyttävät kuitenkin absorboivan huonojen lainojen vaikutuksia, mikä tuo jonkin verran helpotusta asunnon omistajille.

Vastaaminen arvo-diakysymykseen markkinoillasi on ylin kysymys, jonka kysyt, kun löydät sopivan edustajan. Tämä pätee sekä ostajiin että myyjiin. Vakavat myyjät haluavat muuttaa omaisuutensa voidakseen muuttaa, siirtyä eläkkeelle tai saada toisen kodin. He hakevat agentiltaan vankkaa neuvontaa hinnoittelusta huolellisen tietokonepohjaisen markkina-analyysin avulla. Ostajat haluavat upean kodin hintaan, joka tulee arvostamaan ajan myötä. He haluavat varmuuden siitä, että heidän tarjoama hinta on älykäs sijoitus, ja he aikovat jäädä kotiin vähintään kolme vuotta, toivottavasti pidempään. Kohtuulliset myyjät ja ostajat tietävät, että sanaa "takuu" ei voida koskaan sisällyttää kauppaan.

Aktiivisten agenttien löytäminen ei ole vaikeaa, kuten olen osoittanut. Mutta niiden hankkiminen siten, että valinta edustaa hyvää valintaa, on jonkin verran vaikeampi. Joten olen löytänyt epäilemättä epätavallisen menetelmän vaikeuksien helpottamiseksi ja olen kysynyt agenteilta, onko sillä järkevää. Ja se tekee.

Perustani tämän artikkelin kirjoittamiseen on yli 25 vuoden kokemus markkinoinnin neuvonantajana auttaessani kiinteistönvälittäjiä ja agentteja myymään koteja. Ja elämänkumppanini on pitkäaikainen agentti, asuntolainaspesialisti ja turvatalletustuomari. Hän on yhtä älykäs kuin he tulevat, ja vuonna 2003 hän todella ennusti nykyisen laskusuhdanteen katsellessaan, että pätemättömät ostajat ottavat subprime-asuntolainoja (ja ahneet asuntolainanvälittäjät järjestävät ne).

Mieti, että luulet aion jatkaa tätä asiaa. Tässä on radikaali neuvoni kiinteistönvälittäjän löytämiseksi, ja se koskee sekä ostajia että myyjiä.

Agentin pitäisi olla yksi kova eväste.

Tämä menetelmä, kuten kuvattu, auttaa ostajia löytämään suuren agentin. Mutta se toimii myös myyjille. Vaihda vain muutama sana.

1. Käyttämällä google haku, kirjoita hakukenttään ikkunan: "turvatalletuksesta yritysten [kaupungin tai läänin + valtion]" Esimerkiksi merkintä " turvatalletuksesta yritykset Vero Beach, Florida" palauttaa seuraavat:
   
2. Jos yrityksiä on liian vähän, napsauta Lisää tuloksia... Kopioi sitten kolme todennäköisesti kuulostavan yrityksen nimeä ja puhelinnumeroa. Voit esimerkiksi valita: Fidelity National Title, Alliance Title ja Seaboard Title.
3. Soita nyt vuorotellen jokaiselle yritykselle ja käy seuraava vuoropuhelu:
   • "Haluaisin puhua escrow-johtajan kanssa, kiitos."
   • "Herra tai rouva johtaja, haluaisin puhua lyhyesti kokeneimmasta escrow-virkamiehestänne, henkilön kanssa, joka on parhaiten pätevä hoitamaan yhden perheen kodin tapahtumia. Voitteko kertoa minulle kuka tämä on, ja yhdistää minut?"
   • Kun yhteys on muodostettu, "Etsin kiinteistönvälittäjää (joka harjoittaa liiketoimintaa yrityksesi kanssa) edustamaan minua kodin ostossa (tai kodin myynnissä). Haluan erittäin kokeneen edustajan, joka tuntee alueen ja miten edustamaan ostajan (tai myyjän) etuja. Tämän pitäisi olla henkilö, jonka olet nähnyt toiminnassa escrow-sulkemisissa. Voitteko ehdottaa kahta tai kolmea nimeä? "
4. Tavoitteenasi on saada vähintään viisi nimeä ja puhelinnumeroa, joista kukin edustaa erittäin hyvän agenttitaidon tuomarin ammatillista suositusta: ammattimainen escrow-upseeri. Monet upseerit ovat haluttomia antamaan yhtä nimeä, mieluummin ehdottamaan kahta tai kolmea nimeä pysyäkseen oikeudenmukaisina ja puolueettomina.
5. Luettelosi odottaa ehdokkaiden haastatteluja. Ennen kuin aloitat, sinun on suoritettava pieni tutkimus ja laadittava suunnitelma, joka sisältää avainkysymykset. Itse asiassa käyttäydyt kuin palkkaamispäällikkö, joka pyrkii tekemään parhaan valinnan työhön edustamaan kiinnostusta kodin ostoon. Tässä ovat suositellut vaiheet, joita voit muokata tarpeidesi mukaan:
   • Suorita Google-haku jokaiselle nimelle paljastamaan agenttien verkkosivustot ja muu siihen liittyvä tausta. Tämä antaa sinulle yleisen kuvan aktiviteettitasosta ja kokemuksesta jokaiselle nimelle, ja se voi auttaa poistamaan nimet, jotka ovat kaukana kiinnostuksen kohteistasi. Voit esimerkiksi löytää hevosominaisuuksiin erikoistuneen agentin, kun haluat vain 3 makuuhuoneen 2 kylpyhuonekodin mukavalla alueella, jossa on korkeasti arvostettuja kouluja. Tai päinvastoin.
   • Arvostele edustajien verkkosivustoja kriittisesti ja skeptisesti. Jos huomaat erikoistumista, joka ei sovi tarpeisiisi, voit ylittää kyseisen agentin luettelosta, jos muita valintoja on runsaasti.
   • Katsokaa myös muita "osumia" kriittisesti. Saatat paljastaa palkintoja, hyväntekeväisyyttä ja yhteisöaktivismia, jopa kirjeitä toimittajalle, jotka soittavat soittosi.
   • Valmista nyt luettelo haastattelukysymyksistä, jotka auttavat sinua suorittamaan tason arvioinnin. Esimerkiksi:
     • Kuinka monta tuntia työskentelet viikossa agenttina?
     • Onko sinulla toista työtä?
     • Kuinka pysyt ajan tasalla uusista ilmoituksista?
     • Kuinka kauan olet myynyt alueella, josta haluan ostaa?
     • Mikä on ostettujen ja myytyjen asuntojen suhde?
     • Kuinka monta tapahtumaa olet ollut tekemisissä viimeisen 5 vuoden aikana? 1 vuosi?
     • Mitä tietoja paikallisista kaupunginosista, kouluista, liikenteestä ja ostoksista?
     • Mitkä ovat vaatimuksesi työskennellä kanssamme? Esimerkiksi ostajan edustaja voi vaatia, että todistat luottokelpoisuutesi hankkimalla sen ennalta hyväksytyksi, mikä todistetaan asianmukaisella lainanantajan kirjeellä, ja että sinulla on "tosi rahaa" (käteistalletus), joka on valmis menemään takuutalletukseen oikean sopimuksen tekemiseksi. Tai myyjän edustaja voi voimakkaasti ehdottaa hinnoittelurealismia ja halukkuutta parantaa hillitsemistä ja lavastamista.
     • Voitteko antaa viitteitä sekä myyjiltä että ostajilta?
     • Mikä on saatavuutesi ajanjaksollamme?

     Nyt olet melkein valmis. Lisää omat avainkysymyksesi kouluista, lähiöistä, asunnonomistajien maksuista, alueen sulkemisten lukumäärästä, kodin hintatilastoista jne. Aloita sitten puhelujen tekeminen ja pidä muistiinpanoja. Ennen pitkää sinulla on lyhyt luettelo. Perustaa kokouksia, suorita haastatteluja tarkentamaan kysymyksiä ja vastauksia ja selvittämään, onko kemia hyvä. Kun arvioit kaikki 3-5 haastattelun kriteerit, olet valmis tekemään tärkeän edustajan valintapäätöksen.

Myyjien ja ostajien on oltava myös kovia evästeitä.

Se on rahasi, eikä siihen tule ohjeita. Olitpa myyjä tai ostaja, sinun on suojeltava etujasi kyseenalaistamalla ja tutkimalla markkinoita. Myyjien kannalta markkinatiedolla on merkittävä rooli, ja sinun on otettava tämä huomioon valintaperusteissa. On tärkeää saavuttaa kaikki edut, ja oikean pätevyyden ja kemian sekä naapuruston asiantuntemuksen löytäminen on mukava paketti.

Kovaksi tuleminen tarkoittaa älykkyyttä. Verkkotyökaluja, kuten Zillow.com ja Owners.com, on runsaasti. Nämä työkalut mahdollistavat postinumeron ja muiden ehtojen syöttämisen ominaisuuksien ja arvojen tarkastelemiseksi. Jälkimmäiseen liittyy virheitä, koska nämä sivustot käyttävät lähtökohtana usein virheellisiä veropohjan tietoja. Tämän tietäessä voit saada yleisen tai kuuluisan käsityksen arvosta missä tahansa naapurustossa, ja ehkä jopa etsiä ehdokkaiden koteja esikatseluun, kun olet uskonut itsesi agentille. Parantaa yleistä arvon arvion käyttö sivuston työkalut valita äskettäin myyntiin (6 kuukautta vuodessa takaisin) on comparables luetteloon, ja käyttää vain ne oppaaksi arvo on per m²perusta. Aiotko myydä tai ostaa, olet aseistettu aidoilla vertailukelpoisilla tuotteilla väistämättömään hintakeskusteluun. Kun valitsemasi agentti tarkistaa ja tarkentaa tietojasi asiantuntemuksen perusteella, sinulla on älykkyys edetä.

Jos minun piti arvioida yksi laatu ennen kaikkea myyjän edustajaan, laitoin "markkinoinnin" luettelon kärkeen. Markkinointi on perusteltu resurssien (rahan ja ajan) kulutus, jolla edistetään jotain tapahtuman toteuttamiseksi.

Ostajamarkkinoilla merkitys kasvaa, kun myyjät kilpailevat niukasta asiakkaasta. Kun varastot nousevat ja ostajien määrä vähenee, markkinointi tekee ero markkinoiden 16 kuukauden ja 6 kuukauden välillä. Markkinointi asettaa hinnoittelustrategian, odotukset, esittelyn, hillitsevän houkuttelevuuden ja myynninedistämistaktiikat mainonnasta avoimiin oviin, jopa kannustimiin. Jos agenttisi vaatii maalaamista kurpitsanväristen seinien yli olohuoneessa, se markkinoi lavastustarkoituksiin.

Jos minun piti arvioida yksi markkinoinnin laatu kaikkien muiden joukosta, laitoin "hintastrategian" luettelon kärkeen. Niin kauan kuin tiedämme, että ostajat ovat siellä (ja ovatkin), oikein hinnoitellut kiinteistöt kiinnittävät huomiota nopeammin, kun se on osa markkinointikampanjaa, jossa käytetään muita taktiikoita, kuten mainontaa ja kannustimia. Joten haluat tehdä hinnoittelustrategiasta pääasia, josta agenttiehdokkaat keskustelevat. Ja todista sitkeytesi olemalla valmis erottamaan "BS" vankasta neuvosta.

Hinta saa ostajat jalkakäytävälle. Hillitseminen tuo heidät sisälle. Tunteet pitävät heitä siellä. Joten toinen keskusteltava aihe on lavastaminen. Kuinka kukin ehdokas aikoo rakentaa kotisi rakentamaan tunteita? Tarvitset kaikki edut nykyisillä markkinoilla.

OK, mielestäni olemme kyllästäneet tämän aiheen runsaalla neuvolla sekä ammattimaisella tapalla löytää ja pätevöittää agentteja. Olen antanut tärkeimpiä ehdotuksia tärkeimmistä aiheista, joista keskustelemme haastattellessasi. Nyt se on sinun tehtäväsi. Onko sinulla puhelinta?