Kuinka ostaa yhteinen vuokrasopimus (TIC)?

Yhteinen vuokrasopimus (TIC) on laillinen skenaario, jossa useat omistajat ostavat yhdessä rakennuksen, jota ei ole jaettu huoneistoihin. Tämä järjestely voi olla hämmentävä niille, jotka ovat uusia järjestelmässä, ja jopa aiheuttaa vanhoille ammattilaisille vaikeuksia toisinaan sen monimutkaisen luonteen vuoksi. Tässä on joitain vinkkejä yhteisen vuokrasopimuksen ostamiseen.

1. Plussat. Tutki ensin TIC: n tuomia etuja. Tässä järjestelyssä sinulla on yksityisenä omistajana oikeus myydä kiinnostuksesi tai osa rakennuksesta, jos haluat. Lisäksi, jos rakennus tuottaa tuloja, yksi omistaja voi suorittaa verotuksen lykkäyksen toiseen "samanlaiseen" tuloja tuottavaan kiinteistöön. Tämä antaa omistajalle mahdollisuuden välttää ensimmäisen kiinteistön myyntivoittoja. Kaiken kaikkiaan, jos olet markkinoiden hinnoista kalliimpi eikä sinulla ole varaa omaisuuteen, tämä on yksi harvoista ratkaisuista.
2. Miinukset. Tutki TIC-sopimukseen liittyviä vaikeuksia. Suurten paperimäärien lisäksi sinun on oltava valmis tekemään yhteistyötä useiden muiden omistajien kanssa. Tämä saattaa tuntua alusta alkaen helposti, mutta koska päätöksiä tarvitaan linjan alapuolella, se voi tulla ruma. Älä aliarvioi yhteisomistukseen liittyvää stressiä. Muista myös, että kumppani voi kuolemansa jälkeen siirtää omistajuuden kenellekään. Muilla kumppaneilla ei ole sananvalintaa. Tämä on myös otettava huomioon.
3. Tapoja ostaa: solmi olemassa oleva kumppanuus. Saatat löytää itsellesi kiinnostavan kiinteistön ja huomata, että omistajat ovat valmiita "päästämään sinut sisään". He määrittelevät kustannukset, jotka sinun tulee solmia kumppanuus heidän kanssaan. Tässä mallissa sinulla on ylellisyyttä tutkia kirjoja, mahdollisia tarkastuskirjoituksia, ja yleensä sinulla on aikaa tehdä itse taustan tarkistus.
4. Tapoja ostaa: ota nykyinen kumppanuus haltuun. Sinulla ja kumppaneillasi voi olla mahdollisuus ostaa kokonaan toinen osapuoli, joka omistaa rakennuksen. Sinun on neuvoteltava nykyisen osapuolen kanssa saadaksesi sopivan hinnan.
5. Tapoja ostaa: aloita uudestaan. Voit halutessasi aloittaa uuden TIC: n alusta alkaen uudella rakennuksella.
6. Tapoja ostaa: muunna nykyinen suhde TIC: ksi. Voit muuntaa nykyisen kumppanuuden tai osakeyhtiön TIC: ksi.
7. Ostamisen pätevyys. Kaikki potentiaaliset omistajat ovat kiinnelainalla, joten heidän kaikkien on täytettävä laina (jos sitä tarvitaan heidän kiinnostuksensa vuoksi).
8. Etsi kiinteistö: Jotkut nykyiset TIC-kumppanuudet mainostavat myymänsä rakennuksia paikallislehdissä. Kiinteistönvälittäjä alueella on myös hyödyllistä hakua.

   

9. Taustan tarkistus. Ota huomioon kiinteistön ominaisuudet, ennen kuin teet tarjouksen rakennuksesta / yhteistyökumppanuudesta. Onko sillä uusi katto? Tarvitseeko se paljon huoltoa vuosien varrella? Onko sillä mitään vesiongelmia? Mikä on keskimääräinen vuokratulo (jos se on vuokrakohde)? Suorita samat tarkastukset ja huolellisuus kuin minkä tahansa ostamasi kiinteistön kohdalla.
10. Tehdä tarjous. Keksi hinta, jonka voit esittää nykyisille omistajille. Suunnittele neuvotteluja saadaksesi haluamasi.
11. Sopimus: Kaikki valtiot eivät vaadi muodollista sopimusta. On kuitenkin hyvä tehdä sellainen. Pyydä asianajajaa laatimaan paperit, jotka kuvaavat sopimusta. Varmista, että yhteiselle alueelle on määrätty, että jokaiselle jäsenelle on määritelty koron prosenttiosuus, ja omista kappale, miten ryhmä reagoi omistajaan, joka ei noudata sopimusta. Jaa kiinnostus kaikin tavoin, joista omistajat sopivat. Korkoprosenttien ei tarvitse olla yhtä suuria. Se on ryhmän tehtävä. Varmista vain, että kaikki osapuolet ovat aluksella ja asianajajat ovat yksityiskohtaisesti yksityiskohdat virallisissa asiakirjoissa.
12. TIC huuhdellaan. Sopimuksessasi tulisi olla yksityiskohtainen selitys, jossa tutkitaan kaikkia mahdollisia tapoja, joilla TIC: tä voidaan muuttaa. Esimerkiksi kuinka omistaja myy osuutensa toiselle? Kuinka omistaja voi myydä kiinnostuksensa toiselle omistajalle? Mitä tapahtuu myös kumppanin kuoleman yhteydessä? Ajattele jokainen skenaario ja yksityiskohtaisesti, miten lopputuloksen pitäisi tapahtua. Se saattaa tuntua ylenmääräiseltä, mutta kiität itseäsi vuosia myöhemmin, kun sinulla on suunnitelma toiminnasta. Varmista, että kaikki osapuolet ovat tietoisia sopimuksen kaikista yksityiskohdista.
13. TIC: n liuottaminen. Tutustu kaikkiin mahdollisiin tilanteisiin, jotka voivat johtaa yrityksen purkamiseen. Sisällytä tämä sopimukseesi.
14. Asianajajat. Ehdotetaan, että jokaisella kumppanilla on oma asianajajansa tarkastella luonnosta varmistaakseen, että hänen etunsa on suojattu. On aina parempi olla turvassa kuin pahoillani.

TIC: n ostaminen on samanlainen kuin minkä tahansa muun kiinteistön osto, koska sinun on oltava varovainen, että ostamasi kiinteistö hinnoitellaan markkina-arvoon eikä siinä ole rakenteellisia tai merkittäviä vikoja. Prosessi on kuitenkin paljon monimutkaisempi paperityön puolella. Koska ostat useiden muiden ihmisten kanssa, kaikki yksityiskohdat on poistettava ja jokaisen omistajan edut on suojattava. Vaikka se on hyvin aikaa vievää, tee sopimuksestasi mahdollisimman yksityiskohtainen. Muista määrittää, mitä toimintoja kukin omistaja voi tehdä yhteisomistuksessa olevissa kohteissa, mitä tapahtuu, jos joku osapuolista haluaa muuttaa kiinnostuksen kohteitaan tai yhteistä aluettaan, ja mitä tapahtuu muissa tilanteissa, joita voit ajatella. Muista, että olet paremmin turvassa kuin pahoillani TIC: ssä.