Kuinka muuttaa toinen koti murto-omistusasunnoksi?

Murto-omistus on edelleen eronnut serkustaan (aikaosuus). Jotkut henkilöt, joilla on toisia koteja kaikkein toivottavimmissa paikoissa, ovat kysyneet minulta, miten tehdä kodistani osittainen omistusasunto. Ajattelin, että laitan sinne "miten" ja vastaan moniin usein kysyttyihin kysymyksiin.

1. Päätös siitä, miten haluat rakentaa omaisuuden. Kaksi suosituinta vaihtoehtoa ovat LLC: n käyttösopimukset ja rajoitukset.
   • LLC: n käyttösopimukset. Voit ottaa kiinteistön ja antaa sen oikeuden nimetä tai siirtää LLC: lle tai muulle taholle. Kyseinen yhteisö voi omistaa osakkeita tai osuuksia. Sinulla on myös mukava puhdas tapa ilmoittaa säännöt ja määräykset, joita omistajat noudattavat. Haittana on rahoitus. On hyvin vaikea löytää pankki, joka on kiinnostunut rahoittamaan jotain, kun tarjoat LLC: n tai muun yhteisön osakkeita vakuudeksi. Toinen haitta on jälleenmyynti. Arvon määrittäminen ja osakkeiden tai osuuksien myynti yhteisössä on paljon vaikeampaa kuin omistusoikeus tai sopimus rajoituksin.
   • Omistuksen tai teon rajoitukset. Jotkut asianajajat ovat tehneet erittäin hyvää työtä asettamalla rajoituksia omistukselle tai teolle. Nämä ovat yleensä hyvin samanlaisia kuin osakehuoneistoasiakirjat. Ne osoittavat selvästi säännöt ja menettelyt, joiden mukaisesti omistajat toimivat. Ne kirjataan sitten läänin tietueisiin. Yksi suurimmista eduista on omaisuuden omien etujen rahoittaminen. Useat pankit lainata päteville henkilöille rahaa vakuudeksi murto-omistusasiakirjalla. Toinen etu on jälleenmyynti. Kiinteistöasiamiehen kautta on paljon helpompaa myydä omistuksia tai tekoja, joilla on rajoituksia kiinteistöjen lähialueella. Käytettävissä olevan rahoituksen ansiosta tämä auttaa myös saamaan kiinteistösi todellisen markkina-arvon.
2. Varmista, että sinulla on kyky myydä omaisuutesi murto-osina. Omaisuudellasi ei voi olla rajoituksia - olivatpa ne osa-alueita, yhteisöjä tai osakehuoneistoja - jotka kieltävät osittaisen omistuksen.
3. Päätä, yritätkö myydä kaikki jakeet kerralla tai jos aiot myydä ne yksittäin. Täydellisessä maailmassa voisit markkinoida omaisuuttasi murto-osakeomistuksena ja saada kaikki osittaiset ostajat sopimukseen ja sulkea samanaikaisesti. Todellisessa maailmassa todennäköisyys löytää useampi kuin yksi murto-omistaja sopimukseen ja sulkea samana päivänä on vähäinen. Todennäköisesti aiot myydä murto-osat yksittäin. Tähän on useita saaliita. Ensimmäinen on se, että kun myyt murto-osan ensimmäiselle ostajalle, olet naimisissa murto-omistusrajoitusten kanssa. Jos et löydä muita ostajia, olet silti velvollinen noudattamaan kaikkia rajoituksia ja / tai käyttösopimussääntöjä, jotka otit käyttöön, kun lopetit osakeomistuksen ostajan kanssa.Toinen saalis on nykyinen lainasi kiinteistössä.

   

4. Käsittele kiinteistön olemassa olevia lainoja. Jos sinulla on kiinteistössä olemassa oleva laina, joudut maksamaan kyseisen lainan kokonaan ensimmäisessä osittaisessa sulkemisessasi. On olemassa ratkaisuja niille teistä, jotka ovat velkaa enemmän kuin mitä ensimmäinen ostaja maksaisi sinulle. Sulkeutumispäivänä voit korvata nykyisen lainasi kaupallisella lainalla, jolla on osittainen vapauttamislauseke. Tämän lausekkeen avulla voit myydä muille murto-omistajille ja maksaa lainan palasina, kun suljet muiden ostajien kanssa. Korko on hieman korkeampi, mutta se palvelee tarkoitustaan. Kaupalliset lainat sinulla on erilaiset vaatimukset kuin perinteisillä kiinteistökiinnityksilläsi. Sinulla on yleensä oltava vähintään 20% omaa pääomaa kiinteistössä ja neuvoteltava selkeä polku, jotta suurin osa sulkemisen tuotosta sovellettaisiin lainan periaatteeseen, kun suljet lisää osittaisia omistajia, kunnes laina maksetaan kokonaisuudessaan.
   Jos olet velkaa 90-100% asuntolainasta, sinulla on vähemmän hyvät luottoluokitukset tai olet ylösalaisin kiinteistössä, on erittäin epätodennäköistä, että pystyt saamaan kelpoisuuden tai etsimään kaupallista lainaa, joka auttaa sinua omaisuuden jakamisessa.
5. Markkinoi ja myy omaisuuttasi. Vaikka voit tehdä tämän itse, on yleensä parasta löytää lisensoitu kiinteistövälittäjä, jolla on merkittävä osa murto-omistuksesta ja kokemuksesta. Tämän pitäisi säästää paljon aikaa ja päänsärkyä jakeiden myymisessä.
6. Tarjoa osittainen omistajuuden hallinta ja aikataulutus. Todennäköisesti sinun on löydettävä rahastoyhtiö omaisuuden hoitamiseksi. Loppujen lopuksi tavoitteesi oli todennäköisesti tehdä toisesta kodistasi todellinen pakopaikka pikemminkin kuin paikka, johon menet korjaamaan kaikki asiat, joita et tehnyt viimeisimmällä lomallasi. Murto-omistusryhmällä on keskeinen online-paikka, jossa kaikki omistajat voivat suunnitella aikaa kiinteistössä, tarkastella laskuja ja kirjanpitoa, avata lippuja tehtäviin asioihin ja viitata usein kysyttyihin kysymyksiin.