Seuraavia vaiheita on käytettävä perusohjeina määritettäessä, mitä lainanantajalle tarjotaan lyhyeksi myynniksi.
- Määritä käypä arvo (FMV). FMV voidaan määrittää arvioimalla myytyjä, vertailukelpoisia kiinteistöjä, jotka ovat samanlaisia tai lähellä kohteen lyhyeksi myyntiomaisuutta. Kiinteistönvälittäjällä on pääsy MLS-palveluun (Multiple Listing Service) ja hän voi luoda kohteen kiinteistölle CMA-arvon (Comparative Market Analysis). Tämä analyysi tunnistaa myydyt vertailukelpoiset kiinteistöt, joilla on sama neliön pinta-ala, makuuhuoneet, kylpyammeet, autotalli ja muut vastaavat ominaisuudet kuin kohteen kiinteistöt. Pyydä kiinteistönvälittäjiä käyttämään myytyä aikataulua 6–12 kuukauden kuluessa vedettäessä kiinteistöjä lähialueille tai ympäröiville alueille. Yleensä lyhyeksi myynnissä oleva luotonantaja ei ota huomioon myytyjä vertailukelpoisia tuotteita, jotka ovat vanhempia kuin 12 kuukautta ja jotka ovat kauempana kuin 2 mailia kohteen kohteen sijainnista.
- Arvioidaan myydyt paketit järjestelmällisesti. Toisin kuin suosittu ja usein harhaanjohtava vakaumus, voit käyttää kaavamaista järjestelmää työskennellessäsi eduksesi määritellessäsi mitä lyhyeksi myyntiomaisuudelle tarjotaan. Tämä järjestelmä on ollut käytössä jo vuosia, mutta jostain syystä et ehkä ole kuullutkaan siitä mainitsevansa kiinteistöjä. Tässä on järjestelmä. Käytät keskiarvolakia. Tämä toimii näin.
Oletetaan, että sinulla on kahdeksan myytyä vertailukelpoista tuotetta, jotka ovat kooltaan samanlaisia, m2, makuuhuoneet jne. Näin voit käyttää kaavaa. Ottaisit kaksi korkeinta pakettia ja kaksi alinta ja keskiarvo loput.
ESIMERKKI:
Sinulla on kiinteistö, jonka uskot olevan arvoltaan 108000€
Sinulla on kiinteistönvälittäjä hankkimassa CMA ja löydät kahdeksan myytyä vertailukelpoista kiinteistöä, jotka täyttävät yllä olevat kriteerit.
MLS näyttää seuraavat:
119000€
115000€
114000€
120000€
110000€
107000€
109000€
113000€
Kaavamaisen lähestymistavan avulla ottaisit kaksi myydyintä vertailukelpoista tuotetta (119000€ ja 120000€). Ota sitten kaksi myydyintä vertailukelpoista tuotetta (107000€ ja 109000€). Tämä jättäisi neljä muuta myytyä vertailukelpoista tuotetta.
115000€
114000€
110000€
113000€
- - - - - -
Sitten otat keskiarvon yksinkertaisesti laskemalla yhteen kaikkien myytyjen vertailukelpoisten tuotteiden summa ja jakamalla ne jäljellä olevien kiinteistöjen kokonaismäärällä. Tässä tapauksessa luku olisi neljä.
Yhteensä: 453000€ jaettuna 4 = 113000€
Voit kohtuudella perustella, että talo saattaa myydä 113000 eurolla alun perin arvioidun 10800 euron sijaan.
- ARV: n paljastaminen (korjausarvon jälkeen). Tätä terminologiaa käytetään slangissa, jota käytetään usein kiinteistösijoittajien kanssa. Se muistuttaa FMV: tä, ja siinä on muutamia eroja korjausten määrässä, jonka sijoittaja arvioi kiinteistön tarvitsevansa myydä nopeasti avoimilla markkinoilla FSBO (omistajan myytäviksi) -tekniikoilla ja ilman MLS: ää. Voidaan väittää, että ARV on enemmän arvaus tai ehdotettu arvo, joka saadaan käyttämällä myytyjä vertailukohteita taloista, joita kiinteistövälittäjä EI myynyt. Yksi tapa selittää ero on, että välittäjä käyttää tyypillisesti FMV: tä ja kiinteistöä sijoittaja voi päättää käyttää ARV: tä. Arvioija voi käyttää molempia arvomenetelmiä, mutta pitää yleensä kiinni niistä, jotka tulevat MLS: stä. Mielestäni... ARV on vähemmän tarkka ja luotettava arvo kuin se, mikä tulee pois MLS: stä.
- BPO: n selvittäminen. BPO (Broker Price Opinion) on ehkä suurin yksittäinen arvotekijä, jota lainanantaja käyttää määrittääkseen lyhytaikaisen myyntitarjouksesi. BPO on KUNINGAS! BPO on yleinen mielipide tai arvo kiinteistöstä, jota lainanantaja käyttää selvittääkseen, mitä lyhyeksi myynnissä oleva omaisuus paperilla kannattaa. Lainanantaja tilaa ne ja lähettää ne kolmannelle osapuolelle, kuten BPO Direct, First Europe, LandSafe jne. Näillä yrityksillä on luettelo välittäjistä kullekin osavaltiolle. BPO: n tilaavat ja johtavat kiinteistönvälittäjät. BPO voi olla sisä- tai ulkotyyppi. Jos suoritetaan ulkoistyyppinen BPO, se tarkoittaa, että kiinteistönvälittäjä (BPO-agentti) ei mennyt kiinteistön sisään arvioimaan sen kuntoa. Tämä voi johtua siitä, että asunnonomistaja tyhjentää talon tai ei ole yhteistyössä BPO-edustajan kanssa, kun hän pyytää tuloaikaa arvioimaan taloa.
Käsittelemällä "Pretty House" -tyyppistä lyhytaikaista myyntiä (luokat määritellään myöhemmin), BPO: n tulee yleensä olemaan 10-20% alhaisempi kuin FMV tai ARV. Tämän perusteella voit harkita 60 prosentin ARV- tai FMV-arvon tarjoamista alkuperäiselle ostotarjouksellesi. Tietysti tämä riippuu kiinteistön tarvitseman korjauksen määrästä. Jos sinulla on mitä voidaan luokitella "Pretty House" -alennukseksi, joka osoittaisi hyvin vähän tarvittavia korjauksia, älä odota saavansi siitä valtavaa alennusta. Jos et voi perustella syytä lainanantajalle hyväksyä joko pieni tai suuri alennus... älä odota heidän antavan sitä sinulle. Tämä hajottaa myös myytin, jonka mukaan kaikki sulkemiseen suuntaavat talot ovat hyviä lyhyeksi myyntiehdokkaita. Ne eivät ole.
Tässä on joitain luokituksia ja esimerkkejä, joiden avulla on helpompi määrittää, kuinka suuren tappion lainanantaja voi hyväksyä.
Lyhyt myynti luokitukset:
PRETTY talo
RUMMA talo
pelottava talo
ESIMERKIT:
- Kaunis talo: (Yleensä turvallisilla, toivottavilla alueilla ja melko nopeasti myyvissä taloissa)
ARV / FMV: 74600€
KORJAUKSET: 3,70€-10000€ (5-10%)
BPO: 60€-90000€ +/- 5% - Ruma talo: (Yleensä kevyt kuntoutus- tai kiinnitys-ylempi, yleismiehistön erikoistalo
hyvillä alueilla) ARV / FMV: 74600€ (Ugly Housen kanssa tämä numero on yleensä "sellaisenaan" -arvo ARV
: n sijaan.) KORJAUKSET: 8, 20€-20000€ (11-20%)
BPO: 59700€ +/- 5% - Pelottava talo: (Yleensä alueilla, jotka eivät ole toivottavia, tarvitaan suuria korjauksia, paljon rikollisuutta ei ole harvinaista)
ARV / FMV: 74600€ (Pelottavien talojen kanssa tämä arvo on yleensä "sellaisenaan" -arvo ARV: n sijaan.)
KORJAUKSET: 26100€ (21-35% +)
BPO: 48500€ +/- 5-10%
Sinulla voi olla Pelottava talo, joka sijaitsee erinomaisella, nopeasti myyvällä alueella ja yhdessä muiden kanssa, mutta yleisesti ottaen pelottavat ja rumat talot eivät sijaitse erinomaisilla alueilla. Muista, että tämä on suuntaviiva, ei tarkka tiede. BPO-edustaja ottaa yleensä huomioon "sellaisenaan" -arvon sekä rumaille että pelottaville taloille.
Keskustelkaamme nyt erilaisista lainatyypeistä, joita lainanantajat ottavat huomioon tekijän lyhytaikaista myyntiä kohti.
- Lainatyyppien oppiminen. Kun opit nämä, voit nostaa lyhytaikaista myyntiäsi hyväksyvän luotonantajan sulkemisprosenttia jopa 50%! Tästä syystä: jos tiedät enemmän kiinteistöistä, se tarjoaa sinulle paremman vipuvaikutus- ja lopulta neuvottelustrategiat kohdentamiseen. Kaikkia lyhyitä myyntiä ei luoda tasa-arvoisesti.
- Perinteiset lainat. Nämä lainat löytyvät kaikkialta. Ne tarjoavat eniten joustavuutta erityisesti lyhyiden myyntien yhteydessä. Käyttämällä esimerkkiä 74600€ saatat aloittaa tarjouksesi lähettämällä 60% x 100000 (FMV) = 44800€. 44800€ on itse asiassa 70% BPO-hinnasta. On kuitenkin hyvin yleistä nähdä lainanantajan hyväksyvän noin 80-85% BPO-hinnasta, mikä olisi noin 50700 - 53900€
Tämä malli voi vaihdella hieman, mutta tämä on yleinen keskiarvo. BPO (arvolausunnossa otettiin huomioon myös kiinteistön TODETTU arvo) lainanantajalle on PÄÄTEKIJÄ. Siksi tässä esimerkissä, jos luulit BPO: n olevan noin 48500€... ottaisit 82% tästä numerosta, mikä olisi 39800€. Luotonantaja voi hyvinkin hyväksyä 39800€ sen perusteella, miten he käsittävät arvonsa omaisuus (heidän omaisuutensa).
- FHA-laina. Toistan: tämä ei ole tieteellinen luokitusasteikko. Se on malli, jota monet short sale -sijoittajat käyttävät ohjeena. Sinulla voi olla ja tulee olemaan muita tekijöitä, jotka saavat sinut harhaan tästä. Jos kyseessä on FHA-tyyppinen laina tai mikä tahansa valtion takaama laina, he aikovat saada takaisin määrätyn määrän, jos sulkeminen on saatu päätökseen. Esimerkiksi FHA-lainoilla vakuutuksenantaja takaa lainanantajalle 82 prosenttia FHA-sertifioidusta arvioinnista. Huomaa, etten sanonut BPO: ta. Näitä lainoja varten tarvitset FHA-sertifioidun arvioinnin, jotta lainanantaja voi ottaa huomioon omaisuuden arviointiprosessinsa. BPO ei riitä tämäntyyppisiin lainoihin. Voit hieroa numeroita 1-2%, mutta 82% on mainittu heidän ohjeissaan.
Tässä on koottu luettelo, jonka annan kotiopintojaksollani. Voit myös etsiä samanlaisen luettelon ilmaiseksi verkossa.
- Kaikki FHA-lainat vakuuttaa liittohallitus.
- Niin kauan kuin luotonantaja noudattaa FHA: n ohjeita, heille taataan vähintään 82% "sellaisenaan" -arvioidusta arvosta.
- FHA-tyyppiset lainat eivät käytä BPO: ta. Sen sijaan he tarvitsevat FHA-sertifioidun arvioinnin. Käytä FHA-arvioinnissa samoja tekniikoita kuin tavallisessa lyhyeksi myyntisopimuksessa.
- Jos velallinen on konkurssissa, lyhyeksi myyntiä ei hyväksytä.
- Jos kiinteistöä käytettiin vuokrana yli 12 kuukautta, lyhyeksi myyntiä ei hyväksytä.
- Jos asunnonomistaja ei käytä kiinteistöä, lyhyeksi myyntiä ei hyväksytä. (Tästä voi olla poikkeuksia.)
- Yhteistyössä toimineella luotonantajalla on oikeus saada 750€ FHA: lta lyhyeksi myyntiä varten.
- Myyjän on täytettävä FHA-lomakkeet hyväksyntää varten. Tähän sisältyy osallistumishakemus ja asunnonomistajien neuvontatodistus, jotka kaikki lainanantaja toimittaa FHA Short Sale -paketissaan.
- FHA-lainojen on oltava erääntyneitä vähintään 30 päivää lyhytaikaista myyntiä vastaan.
- Lainanantajan on annettava kopio arvioinnista asunnon omistajalle.
- Asunnon omistaja voi saada jopa 750€ suoraan HUD 1: ltä.
- FHA ei mene asunnon jälkeen puutteesta, kun lyhyeksi myynti on hyväksytty ja suljettu.
- VA (veteraaniasiat) lainat. Tämäntyyppisillä lainoilla on 88 prosentin takuu kiinteistön arvioidusta arvosta.
- Suunniteltu veteraaneille.
- Nämä lainat ovat federaatiovakuutettuja.
- VA takaa luotonantajalle vähintään 88% "sellaisenaan" -arvioidusta arvosta.
- VA-arvio suoritetaan yleensä automaattisesti, kun velallisella on 60 päivää erääntymistä.
- Asunnon omistaja voi valittaa arviointiarvosta.
- VA työskentelee asunnonomistajan kanssa ja tekee kaikkensa kodinomistajalle säilyttääkseen VA-edut.
Huomaa: Ehdottomasti EI BPO: ta sallittu. Kaikki VA-lainat edellyttävät sertifioituja arvioijia arvon määrittämiseksi.
- Freddie mac -lainat (FDMC).
- FDMC ei salli lyhyeksimyynnin kohteiden ostajaa olla kukaan muu kuin yksityishenkilö. Tämä tarkoittaa, että osto- ja myyntisopimuksen ostaja ja HUD 1 ei voi olla yritys, LLC, edunvalvoja tai muu sellainen. Ostajan on oltava yksilöivä nimi.
- Freddie Mac vaatii melkein aina, että kiinteistö on listattu kiinteistönvälittäjän kanssa, mikä tarkoittaa, että he aikovat pyytää listautumissopimusta. Jos tarjous kattaa lainanantajan alle 92%, Freddie Mac vaatii, että kiinteistö on listattu vähintään 90 päivän ajan ennen hyväksynnän antamista.
- Luotonantajalla on valtuudet hyväksyä lyhyeksi myynti vähintään 92 prosentin kynnyksellä. Kaikki alle 92%: n on oltava Freddie Macin hyväksymä.
- Freddie Macilla on korkea asiakaspalvelutaso, mikä tarkoittaa, että jos lainanantaja ei reagoi tarjouksiisi, he haluavat tietää siitä. Tämä luo uuden vipuvaikutuksen tarjouksesi hyväksymiseksi.
- Fannie mae (FNMA).
- Fannie Maella on korkeat asiakaspalvelutasot. Jos lainanantaja ei reagoi tarjouksiisi, he voivat itse asiassa astua sisään ja ottaa haltuunsa lyhytaikaista myyntiä koskevan neuvotteluprosessin.
- Luotonantajalla on valtuudet hyväksyä lyhyeksi myynti 90–92% tai korkeampi kynnysarvo. Kaiken alle 90%: n on oltava Fannie Maen hyväksymä.
- Fannie Mae vaatii harvoin, että kiinteistö listataan kiinteistönvälittäjän kanssa.
- Fannie Mae antaa lainanantajalle viranomaisen hyväksyä lyhyeksi myynnin 90 prosentin tai korkeammalla kynnyksellä, mutta sallii myös suuremman alennuksen tarvittaessa.
Fannie mae, tavanomainen, VA ja FHA -myynti: Ostaja voi olla mikä tahansa yritys, yritys, henkilö tai luottamus (pankki voi vaatia kirjallisen todistuksen yrityksestä tai trustista). Suurin osa lyhytaikaista myyntiä koskevista lainoista tulee olemaan tavanomaisia lainoja.
- Muistamalla hyväksytyt vähimmäistarjoukset (BPO: n tai FHA: n arvio).
- VA 88%
- FHA 82%
- Freddie Mac (FDMC) 92%
- Fannie Mae (FNMA) 90-92%
- Perinteiset lainat 80% (ei asetettua rajaa)
TÄRKEÄÄ: Ymmärrä, että nämä ovat pankin nettoprosentteja. Jos tarjouksesi on täynnä esimerkiksi kiinteistönvälittäjien palkkioita, sulkemiskustannuksia ja lisämaksuja, niitä EI OLE sisällytetty tähän prosenttimäärään.
ESIMERKKI: Yhden tarjouksesi BPO on 74600€. Tarjoukset, jotka voidaan hyväksyä yllä olevien kriteerien perusteella, ovat:
- VA 88% = 65700€
- FHA 82% = 61200€
- Freddie Mac (FDMC) 92% = 68700€
- Fannie Mae (MNMA) 90-92% = 67€-92000€
Jotain muuta on otettava huomioon: kaikki paikalliset pankit, yleensä pienemmät, eivät melkein aina SALLI yli 10-15% alennusta kiinteistöstä korjaamiseen tarvittavien korjausten määrästä riippuen. Paikalliset pankit suhtautuvat yleensä konservatiivisemmin omaisuuden alennukseen. Tämä johtuu osittain paikallisten tytäryhtiöiden verkostosta, johon pankki voi soittaa saadakseen useampia mielipiteitä tarvittavista korjauksista tai kohteen omaisuuden arvosta.
- Toisen asuntolainan ja nuorempien panttioikeuksien hoitaminen. Jos olet tekemisissä toisen asuntolainan haltijan kanssa, aiot neuvotella heidän kanssaan samalla tavalla. Tulet huomaamaan, että monet 2ND-asuntolainan haltijat eivät tarvitse niin paljon tietoja, jotta he voivat tehdä päätöksen nopeasti alennettaessa lainan määrää. He yleensä tilaavat BPO: n tai heillä on arvio. Se voi olla vanhempi tai nykyinen. Varmista ja kysy siitä riippuen numeroista, jotka löydät heidän kanssaan. Joskus lainanantaja kertoo sinulle BPO-hinnan. Nyt ennen kuin olet innoissaan ja ajattele, että on hienoa... mieti uudestaan! Yleensä he valehtelevat sinulle hinnasta ja todella paisuttavat sitä. Joo... tiedän... et koskaan ajatellut lainanantajien valehtelevan, vai mitä? No... he tekevät... ja tekevät sen paljon.
Kun olet tekemisissä ensimmäisen asuntolainan haltijan kanssa, ei ole harvinaista, että he sallivat vain 370–750 euron maksamisen kaikista 2. kiinnelainoista, panttioikeuksista, tuomioista jne. Kaikki luotonantajat ovat hieman erilaisia, mutta normi on 750€ Tämä on toinen syy, miksi olet tekemisissä useamman toisen sijoituslainanantajan kanssa, jotka ovat valmiita ottamaan penniä dollarista tyydyttääkseen lainansa asunnon omistajan kanssa. Itse asiassa neuvottelet usein 80-90%: n alennuksista tai saat hyväksynnän 10-20 sentin dollarille! Se voi olla hyödyllistä, jos saat 1. hyväksymään lyhyeksi myyntiä ja sitten esität nämä tiedot 2. KIRJOITTAMISESSA! Jos ensimmäinen on valmis ottamaan osuman, mistä se jättää toisen? Tämä voi olla tehokas neuvottelutekniikka.
Muista, että kaikki nuoremmat panttioikeuden haltijat, joilla on liikaa velkaantuneita tai lähes ylivivutettuja omaisuuseriä (talo), ovat kauhistuttavassa asemassa. He ymmärtävät tämän ja jos pystyt rakentamaan vahvan tapauksen, miksi heidän edunsa olisi alentaa omistusosuuttaan sen sijaan, että riskisivät menettää KAIKKI sulkemisen huutokaupassa. Se ei vain auta heitä yleisesti, vaan voi tehdä sinusta, sijoittajana, VALTAVAN RAHAKASON. Miksi? Loit juuri oman pääoman tyhjästä. Se on lyhyiden myyntiä koskevien neuvottelujen voima.
